在2023清华五道口全球金融论坛全体大会五——“构建可持续的不动产金融新模式”论坛上，万达集团副总裁何其聪分析了商业地产行业现状。他指出，现阶段行业呈现以下特点：一是行业存量化特征明显，投资增速放缓;二是马太效应增强，企业经营管理水平分化;三是企业布局轻资产占比增加。

业内人士指出了商业地产行业三大发展趋势：其一，公募REITs、私募REITs、私募基金等多种创新融资方式得到国家政策的大力支持，行业资产流动性增加;其二，随着分化加剧和流动性增强，行业内并购会大幅增加;其三，商业地产开发已从由城市化驱动，逐渐转向轻重资产并举的模式，行业将增加退出渠道，扩大管理规模，发展“募、投、管、退”一条龙的模式。

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根据中研普华产业院研究报告《2023-2028年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》分析研究发现

商业地产行业市场分析

2022年，受疫情影响，我国经济整体呈下行趋势，商业地产发展面临着资金、政策及竞争等多重压力。此外，消费者的消费能力减弱、线下消费减少、加上疫情的反复以及线上直播购物的兴起，使得实体商业面临前所未有的“寒冬”。但在2022年末之际，随着防控政策的放开，实体商业陆续回归，商业地产或将迎来真正的复苏与增长。

2022年以来，在经济放缓和疫情影响下，企业信心和运营以及业务开展都受到了短期影响，也给商业地产行业带来了冲击。

整体来看，商业地产市场仍旧面临弱现实、强预期的局面，仍旧处于供需僵持博弈阶段。虽然疫情向好使得下半年需求预期回暖，但短期商业地产市场库存高企、行业利润微薄的状况仍然没有改善。

据新城2022年年报显示，2022年新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。此外，截至报告期末，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米(含合联营项目);公司已售未结转面积达到2913.60万平方米(含合联营项目)，提前锁定未来业绩。

根据国家统计局的数据，2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%。其中，办公楼投资5291亿元，同比下降11.4%;商业营业用房投资1.06万亿元，同比下降14.4%。2022年，全国商品房销售额13.33万亿元，比上年下降26.7%。其中，办公楼销售额4528亿元，同比下降3.7%;商业营业用房销售额8127亿元，同比下降16.1%。2022年，全国商品房待售面积5.64亿平方米，比上年增长10.5%。其中，办公楼待售面积4073万平方米，同比增长7.3%;商业营业用房1.26亿平方米，同比下降1.6%。

长期以来，新城控股集团以“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”为战略核心，坚持“住宅+商业”双轮驱动的战略模式，稳健发展。2022年，新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略优势进一步奠定，商业对公司收益的贡献、商管业务占比持续提升，并贡献了稳定的现金流。

2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。此外，截至报告期末，吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%;实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%;物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%;物业出租及管理毛利率达72.60%，这一数据维持高位不仅有助于新城控股抵御行业整体毛利率下行风险，也印证了公司不断提升的商业运营实力。

在刚刚过去的春节假期，各大商场和餐饮消费场所客流大幅回升。全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产智库RET睿意德发布的全国商业地产行业观察与信心指数调查数据显示，2023年全国商业地产经理人信心指数为59.9，相比2022年的50.8提升了18%。

去年中央经济工作会议提出，要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。实体商业购物中心是城市居民消费的重要场所。受互联网购物以及新冠疫情冲击，购物中心近年来总体发展可谓举步维艰。不过，实体购物中心在不同城市的发展也有所分化，不少商业地产品牌仍看好未来发展，积极布局，一些新业态、新品牌也找到新的促进消费突破口。

仲量联行14日发布的最新研究报告显示，中国重点20城中，四分之三城市在2023年的优质办公楼市场净吸纳量将同比提高，北京、广州、成都等城市办公楼租金在年内将恢复正增长区间，其他大部分城市降幅将显著收窄。2023年中国商业地产有望全面进入复苏通道。

2月22日，商业地产公司CBRE世邦魏理仕发布的报告显示，展望2023年，随着企业扩张信心增强，预计写字楼租赁需求将于二季度企稳回升，全年有望实现500万平方米的净吸纳量，与过去五年均值相当。

商业地产未来趋势分析

随着深度运营这种具有更高效率的购物中心运营模式落地，新城商业的运营竞争力或将进一步提升。有分析指出，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。据透露，2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

在消费市场，预计2023年全国主要城市优质零售物业新增供应将突破800万平方米。基于可租面积的稀缺性和品牌强劲的扩店意愿，全国18个主要城市核心商圈的租金有望在2023年实现0.9%的同比增长，一线城市核心商圈将录得更快的增速1.7%。

疫情之后，市场对商业地产全生命周期的各个重要节点都提出了更高的要求，未来从开发到运维，从网络化、数字化到自动化、智能化、低碳化，都将把整个商业地产作为重要的应用平台。能否充分理解中国的新发展理念，通过拥抱新技术、新模式、创新应用场景等方式来最大化地挖掘项目潜在价值，将成为新发展格局下商业地产市场的迭代与进化关键。

二十大报告指出未来的5到10年中国将主动构建新发展格局，着力推动高质量发展。随着中国商业地产市场从增量市场向存量市场转变，高质量发展也已经成为行业发展的关键词，各类新技术、新模式和新理念正在商业地产市场的更多领域不断开花结果。

展望2023年，报告预计灵活租赁策略将刺激办公楼市场活跃度回升;随着价格预期的调整，大宗交易市场活跃度有望加速提升;物流板块将继续稳步增长。

我国经济将呈现有序恢复态势，不断向好。在“房住不炒”的总基调下，多元化的利好政策仍将持续加码，市场有望走出底部，进入缓慢恢复阶段。大道至简，实干为要。2023年，新城迎来成立30周年，未来新城将继续聚焦核心能力，以脚踏实地的骆驼精神翻越山丘，与城市共生长、与时代共奋进。

未来，欲了解更多关于商业地产行业的市场数据及未来行业投资前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年商业地产行业市场深度分析及发展策略研究报告》

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